Vous commencez à réfléchir à la constitution d’un patrimoine, en vue de préparer votre retraite et d’obtenir des revenus complémentaires ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous, dont l’investissement locatif.
Cependant comment calculer la rentabilité d’un tel investissement ?
Il faut considérer l’investissement locatif comme un placement et un placement, cela doit vous rapporter. Il faut donc étudier le rendement de l’opération, c’est-à-dire le ratio entre ce que rapporte le logement avec les loyers et son prix d’achat initial. Pour être significatif, le rendement locatif doit intégrer plusieurs données.
La rentabilité brute, pour une première approche.
Elle se calcule en divisant les loyers perçus dans l’année par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Par exemple pour un studio acheté 100 000 € et loué 400 € par mois, la rentabilité brute annuelle est de 4,8 % par an (400 x 12 /100.000 x 100 = 4,8).
La rentabilité brute vous permet de faire une première comparaison entre les différents biens qui vous intéressent mais ce n’est pas suffisant.
La rentabilité nette, pour affiner le calcul.
Pour calculer la rentabilité nette, c’est le même calcul que la rentabilité brute mais il faut retrancher au montant des loyers perçus toutes les charges annuelles généres par l’investissement et que vous allez devoir payer. Les plus importantes sont en général les intérêts d’emprunt (si le bien a été acheté avec un crédit immobilier), les charges de copropriété non imputables au locataire, les honoraires de gestion si le bien est géré par un professionnel ainsi que les coûts de l’assurance bailleur et d’assurances de loyers impayés si vous en avez souscrit une.
Si on reprend le calcul précèdent et en partant de l’hypothèse que l’ensemble de ces charges représentent un montant annuel de 1500 €, la rentabilité nette s’établie à 3 ,3 %.
(400 x 12 – 1500 /100.000 x 100 = 3,3 %).
Vous aurez ainsi une idée plus précise de ce que vous rapporte votre investissement et aussi de l’ensemble des sommes qu’il vous faudra payer au cours de l’année. Vous pourrez déterminer si vous devez faire un effort d’épargne pour assumer cet investissement ou si celui-ci s’autofinance avec la perception des loyers. Assurez-vous bien toutefois à ce que l’estimation des loyers perçus corresponde aux prix pratiqués sur le marché pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
La rentabilité de votre investissement locatif peut aussi être augmentée grâce à l’éventuelle plus-value que vous ferez si vous revendez le bien ou encore par les dispositifs fiscaux comme le PINEL qui permettent de réduire le montant de vos impôts. Cependant, ces derniers sont aléatoire et dépendent des choix et de la situation de chaque investisseur. Nous vous conseillons de ne pas les intégrer dans les calculs et de les considérer comme des variables qui pourront venir augmenter la rentabilité de votre investissement !
Bien évidemment, avant d’investir il faudra aussi vous assurer que votre logement est dans une zone où il y a une demande locative, que le prix de votre logement correspond à ceux pratiqués sur le marché et que son emplacement est suffisamment attractif pour trouver facilement des locataires (proximité des transports, des écoles…).
